中文洽谈 · Wayne Song（宋维恩）
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东奥克兰七个区
七个区，同一套方法
这些区不会一起涨、一起跌，所以一个“奥克兰中位价”对您没有用。以下是同一区间、同一方法算出来的数字，末尾附上 REINZ 公布的奥克兰全区数值作参照。它们用来建立预期，但替代不了您自己那条街上的可比成交。
| 区域 | 中位价 | 成交量 | 同比 | 售出天数 | 拍卖比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 半岛湾 Bucklands Beach | $1,310,000 | 202 | 跌 4.7% | 48 天 | 22% |
| 农湾 Farm Cove | $1,265,000 | 49 | 跌 11.9% | 46 天 | 33% |
| 半月湾 Half Moon Bay | $1,203,000 | 144 | 跌 4.1% | 45 天 | 33% |
| 阳光山 Sunnyhills | $1,202,500 | 106 | 涨 0.2% | 35 天 | 23% |
| 也在这三个区成交 · Also selling in | |||||
| 高地公园 Highland Park | $952,500 | 94 | 跌 6.2% | 44 天 | 12% |
| 豪威克 Howick | $940,000 | 386 | 跌 8.7% | 49 天 | 15% |
| 帕库兰加 Pakuranga | $850,000 | 227 | 跌 8.4% | 45 天 | 10% |
| 奥克兰全区（REINZ 公布值） | $980,000 | 1,772 / 月 | 跌 3.0% | 49 天 | ， |
灰色一行是 REINZ 公布的奥克兰全区数据（2026 年 6 月，于 2026 年 7 月发布）：中位价 $980,000，当月 1,772 宗成交，中位售出天数 49 天，过去十二个月同比 跌 3.0%。它是单月的区域数字，而上面四行是我自己按十二个月区间算的，两者口径不同，只能当作参照，不能直接相减。前四个区（核心区）取自 2026 年 8 月 18 日导出的数据；高地公园、豪威克、帕库兰加取自 2026 年 8 月 12 日的较早一次导出，方法完全相同，覆盖的都是同样的十二个月。
核心四个区走的不是同一条路。阳光山中位价基本持平（涨 0.2%），成交量从 94 宗升到 106 宗；农湾跌了 11.9%，但一年只有 49 宗成交，一条街就占了五分之一，这个跌幅不能当作您那套房子的跌幅。半岛湾从 238 宗降到 202 宗，半月湾从 165 宗降到 144 宗。买家还在，价格要对。
数据怎么算的
数据来自 REINZ 逐笔成交记录，区间为 2025 年 9 月 1 日至 2026 年 8 月 11 日，核心四个区共 501 宗：半岛湾 202 宗、半月湾 144 宗、阳光山 106 宗、农湾 49 宗；同比对照的是前一个十二个月共 540 宗，方法完全相同。同一宗成交在导出文件里重复出现的，合并为一条；空地（bare section）不计入，因为它是土地不是住宅；成交价低于政府估价（RV）55%，或落在 $400,000 至 $8,000,000 区间之外的记录剔除，例如 $470,000 对 $1,325,000 的估价，那是部分产权转让或数据错误，不是一宗住宅买卖。售出天数并非每宗成交都有记录，中位数以有记录的那部分为准。中位数描述的是一个区，不是一套房子；农湾一年只有 49 宗成交，证据比半岛湾 202 宗的区薄得多。本页任何数字都不构成对任何单一房产的估价。
谁在买
半岛湾 Bucklands Beach
核心四个区里成交量最大（202 宗）、价格最高：中间那一半成交落在 $1,080,000 到 $1,768,250 之间，跨度 $688,250。21% 是新建房，多为联排，它们直接和您的房子抢同一批买家。64% 有四房或以上，16% 是交叉产权（cross-lease）。海岸灾害图层（hazard overlay）的问题要在开盘前弄清楚。
阳光山 Sunnyhills
核心四个区里唯一中位价没有下跌的（涨 0.2%），也是卖得最快的，中位 35 天，比半岛湾快 13 天。地块最大之一，中位 643 平方米，62% 有四房或以上。成交价中位数正好等于政府估价（100%），核心四个区里最高。要注意的是：一年 106 宗里有 15 宗在同一条街的同一个新建项目，直接用街道报告会把价格算低。
半月湾 Half Moon Bay
拍卖比例最高（33%），买家习惯举牌。地块是核心四个区里最小的，中位 358 平方米；60% 是三房或更少，是核心四个区里最偏三房的市场。87% 是独立屋。买家多为看重海景、码头与渡轮的置换客。海岸灾害图层（hazard overlay）的问题要在开盘前弄清楚。
农湾 Farm Cove
一年只有 49 宗，是核心四个区里最薄的市场，大约一周一宗，几宗特殊成交就能把中位数拉动。地块最大，中位 682 平方米，98% 是独立屋。中位价跌 11.9%，但其中十宗在同一条街（Fratley Avenue），多为约 $1.1M 的新建联排，这会把中位数拉低，却不等于原始独立屋跌了这么多。18% 是交叉产权，核心四个区里最高。
高地公园 Highland Park、豪威克 Howick、帕库兰加 Pakuranga 这三个区我也在做，这几条街我熟。核心区是上面那四个，数据也最新；这三个区的数字取自 2026 年 8 月 12 日的较早一次导出，方法相同。详细页面目前为英文：Highland Park、Howick、Pakuranga。
学区
学区值钱，但边界不按常理走
挂牌之前，我会按您的地址核对当前学区，而不是照抄同条街上一份广告的说法。把不在某个学区的房子写成在，既丢掉溢价，也是《公平交易法》（Fair Trading Act）上的问题。
教育部的 School Zone 查询工具 可以查到您的地址落在哪些学区。教育部同时说明：地图上的边界是近似的，以文字版学区描述为准。所以只要靠近边界，请直接向学校确认，我经手的每一处房产都会这样做。学区范围会变动，任何广告上的说法都应以教育部与学校的最新公布为准。
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